少子化對房地產業的影響及對策？

可以請大大們:就你之觀點

幫我申論這個問題嗎？少子化對房地產業的影響及對策？
養子防老 當個有尊嚴的富媽媽為什麼一定要養子?(房子)1.定存早已無法滿足往後退休的生活需求(請認清事實)2. 行政院主計處最新統計 2006年底65歲以上 老人人口突破228萬 佔總人口數9.997%即將破10%但出生數續創新低 只有20萬4459人3. 50年後65歲以上的老人更將高達4成4. 內政部2005年老人狀況調查 老人生活費約1萬1715元 53%收入靠子女 33%靠政府救助或津貼只有14%來自自己的退休金其他非養不可的理由?1.銀行利率續低2.通貨膨脹的預期心理3.國內資金浮濫 投資管道太少收租報酬?1.店面一般3.5%~5%(優點 單一收租單純 未來增值性高 缺點 自備款高 總價高)2.套房4%~6%(優點 門檻低 報酬高 缺點 除物業管理知名建商個案外其他套房轉手性差 成屋貸款成數較低 )3.大坪數住宅分隔套房出租 6%~10%(優點 報酬超高 缺點 管理不易 成本高 裝潢費用加自備款需要優渥的現金)4.辦公套房(在台灣未成趨勢 其實手上有優渥現金 可從大坪數著手 分隔成小單位 待外資陸資進台 再一翻兩翻 利潤可期)該從何處著手?1.商圈店面2.捷運站沿線附近3.學生出租住宅4.辦公商圈套房5.其他(高級班)該挑什麼地段?1.商圈店面重評估 除了成熟商圈店面以及待發展商圈店面判斷評估外 投報率安全算法分為一級地段大馬路邊5% 精華地段一級巷道6%~8%刺刺要向道及夜市內8%~10%可安心進場2.捷運沿線重平衡 以市中心為中心點 每向外一個捷運站 平均房價低1.5至2萬 但套房租金行情捷運沿線 以市中心為中心點 每向外一個捷運站 差距卻不明顯(例如台北市中心忠孝東路一坪60萬套房可以租1.5萬 淡水捷運終點一坪18萬套房可以租6千)3.學生出租套房供需大 但需注意供給與需求 例如淡大周邊 學生套房多 但須注意空屋率 以及學期中的空置率 是否仍然有需求4.辦公商圈套房選精華 以市中心 捷運交通方便為主多為大坪數產品 更須注評估進場 成本高但利潤也驚人應該什麼時候買?1.現在買 香港豪宅一坪已經4.5百萬了 要等到亞洲區平均房價仍低的台灣趕上香港東京的腳步 您才要進場嗎?2.年前買 自住型或是想投資的民眾 進場購屋的好時機 年終上市公司為達業績目標 對於所剩餘屋漲開強力促銷 另外財物吃緊的建商或屋主 也會廉價拋售手中成屋求現應該注意什麼?1.市場性 考量當地 例如沒有學校卻蓋了學生套房 沒有辦公市場卻買了純辦大廈2.供給面 市場需求是投資前提 市場產品多 賣壓下 套房價格節節下滑 租金水準無法穩定3.報酬性 除市調當地租金 也要注意租金是否原房東做的假租金報酬 已免帶租約成交買來 合約到期卻不到預期的價格 4.轉手性 剛說過除物業管理知名建商個案外其他套房轉手性差 精華地段要買舊屋待改建 預補漲地區要買區域性最優質指名度最高物件待增值 5.相關稅費及維修成本 表面報酬高 扣掉費用時間及成本 報酬較正確轉貼我之前回答別ㄉ題目 裡面有一些你可以參考 多餘的別理 今週刊上一期也有相關報導可供參考 參考資料 大安投客

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